Обезпечените с недвижими имоти вземания бележат значителен ръст

Само между 2015 и 2020 г. делът на необслужваните вземания в кредитния портфейл на всички банки в Еврозоната е спаднал от около 7,5% на по-малко от 3%, въпреки че общият обем на кредитите се е увеличил. Продажбата на лоши вземания е все по-популярна стратегия за намаляване на техния процент в портфолиото на банките. И все по-голям дял от тези продажби включват вземания, обезпечени с недвижими имоти, казва Ян Отенбрайт, директор NPL транзакции в EOS: „Пазарът непрекъснато расте и EOS расте заедно с него.“

Причината за това е все по-големият натиск върху банките да продават необслужваните си заеми. „Това е забавено последствие от финансовата криза от 2008 г.“, казва Ян. Европейският банков орган препоръчва необслужваните кредити да се ограничат до не повече от пет процента от общата стойност на текущите кредити на банката. Междувременно много държави извън ЕС също следват тези насоки, особено в Източна Европа, а Босна и Херцеговина е една от тях. През 2017 г. страната създаде законодателна рамка за регулиране на търговията с обезпечени необслужвани заеми. „Този тип транзакции бяха възможни и преди, но банките бяха доста консервативни“, казва Петър, управител на местното дружество на EOS. Това се променя радикално с появата на новата правна рамка: през 2020 г. екипът, ръководен от Петър, започва да навлиза на пазара на обезпечени необслужвани заеми със закупуването на два портфейла с обем на дълга от 19 милиона евро.

Екипът сключва тази сделка въпреки предизвикателните обстоятелства, защото Босна и Херцеговина са два юридически субекта: федерацията на Босна и Херцеговина и република Сърбия. „Поради това повечето компании, опериращи в цяла Босна, се състоят от две независими една от друга фирми, с две централи – една в Сараево и една в Баня Лука“, казва Петър. „Като цяло имаме два пазара в един.”

Това води до различия в правните детайли. Например, купувачите на вземания във федерация Босна и Херцеговина трябва да докажат, че имат определено ниво собствен капитал, докато в република Сърбия е достатъчно да имат достъп до външни източници на капитал. Друга разлика е, че от януари 2021 г. продажбите на вземания трябва да се обявяват във вестникарски реклами във Федерацията, но не и в Републиката.

„На този сложен пазар опитът и репутацията на EOS бяха от голяма полза”, казва Петър. „Разполагахме с нужните правни познания и централата в Хамбург ни предостави необходимата експертиза относно финансите и недвижимите имоти. Без тяхната помощ нямаше да успеем да развием нашия екип.“

Репутацията на EOS помага и на екипа във Франция, който управлява най-голям обем изкупени обезпечени портфейли от EOS Групата в Западна Европа. EOS прави първите си стъпки в тази област във Франция в началото на 2000-та година, като през последните пет години бизнесът с обезпечени сделки значително се е увеличил. „Междувременно си спечелихме отлична репутация”, казва Давид Тиери, ръководител на съдебен и корпоративен отдел в EOS Франция. „И именно затова сме много търсени като партньор, когато става въпрос за изкупуване на обезпечени вземания.“

Пазарът във Франция расте експоненциално. От 2015 г. насам екипът на Давид е придобил 20 портфейла от 13 различни банки и финансови институции. Над 90 процента от инвестициите в тях са направени само през 2018 г. и следващите години. „Това се дължи и на ниските лихвени проценти, и на новоприетото законодателство, които улесниха закупуването на имоти“, казва Давид. „Бързо идентифицирахме и отговорихме на тази тенденция. Днес EOS е номер три в този сегмент във Франция, което ни дава ключова позиция на пазара.”

„Във Франция предлаганите портфейли от недвижими имоти обикновено са с високо качество“, казва Ян. „Те включват ваканционни къщи на Лазурния бряг или дори от време на време някой замък.“ От друга страна, продажните цени са по-високи: „Това означава по-малко риск, но и по-ниска възвръщаемост.” За разлика от това в Източна Европа много имоти са в лошо състояние. „Портфейлите включват дори имоти без пътища за достъп до тях,  недовършени хотели или понякога дори къща с липсваща стена. Но в региона има купувачи, които предпочитат да инвестират по-малка сума в покупка и сами да ремонтират или довършат сградите.”

Това се явява част от по-глобалния проблем за финансовата грамотност – умението да управляваме личните си финанси, както и тези на фирмите си. Много българи задлъжняват поради неумението да планират бюджета си, по същата причина липсата на информация става причина за пропускането на добри възможности за инвестиции и растеж.

Ето защо EOS в България поставя специален фокус върху информационни материали и кампании, целящи да популяризират и разяснят процеса. Има специално създаден сайт, кратки видеоклипове относно правните изисквания, организират се тематични уебинари, както и консултации.

„На пазара тепърва ще излизат много портфейли, обезпечени с недвижими имоти, и колкото по-добре са информирани хората, толкова повече възможности за сключването на добри и дългосрочно доходоносни сделки ще имат“, Райна Миткова, управител на EOS в България.

Очаква се силен растеж след края на COVID-19 кризата 

Ето защо Петър е уверен, че покупката на сградния комплекс в Сараево също ще се изплати. Ако не беше настъпила COVID-19 кризата, с екипа му вероятно биха придобили пет до шест портфейла, казва той. „Ситуацията на пазара и несигурността забавиха одобренията на продажбите с шест до девет месеца.“ Давид и екипът му са доволни, че някои френски съдилища одобряват резолюции точно преди първото блокиране. Той е уверен, че пазарът ще нарасне неимоверно след края на пандемията: „След Италия, Франция има втория по големина обем на необслужвани заеми в цяла Западна Европа.“

В Босна и Херцеговина се очаква бизнесът да поеме подобен курс, казва Петър. През следващата година той има за цел да увеличи екипа си от сегашните четири на 10 до 15 души. Това също е следствие от пандемията. „Много банки все още чакат да видят как ще се развие ситуацията с кредитополучателите, но след шест месеца на пазара ще излязат много портфейли за продажба.“