Изоставени активи: EOS връща недвижими имоти на пазара.

• Броят на „изоставени активи“ в Европа се увеличава
• Изискванията за устойчивост, наложени на недвижимите имоти, нарастват
• EOS разширява своята експертиза, за да върне неизползваеми активи на пазара

Открита тухлена зидария, напукани дървени греди и ронеща се мазилка. Сградата, която EOS придоби през 2021 г. в Режанци на полуостров Истрия в Хърватия, беше в окаяно състояние. 100-годишната вила е била занемарена от десетилетия. „Последните собственици отглеждаха прасета тук“, казва Анте Риков, който отговаря за развитието на недвижимите имоти в EOS Хърватия: „Това е типичен случай на изоставен актив.“

В сектора на недвижимите имоти изоставените активи са сгради, които не струват нищо или почти нищо в случай на продажба. На някои пазари такъв тип имоти винаги са били намирани в пакети с необслужвани вземания (NPL), които EOS закупува, казва Кнут Зиберт, старши вицепрезидент по оценка на обезпечени портфолиа в EOS. „Нашата работа е да ги върнем на пазара.“ Дълго време EOS не се фокусира върху развитието на тези имоти, преди да ги продаде. Но това започва да се променя и дава възможност на EOS да разшири своята експертиза в тази област.

Причините за тези промени са многобройни. В Хърватия, например, пазарът на необслужвани  вземания, обезпечени с недвижими имоти, почти не съществува в момента, казва Бернхард Мелишниг, управител на EOS в Хърватия. „Банките прочистиха портфейлите си.“ Следователно в бъдеще ще има нов фокус: „Вдъхване на нов живот на имоти, които са били премахнати от пазара“, казва Бернхард: „За да направим това обаче, се нуждаем от знания и умения, които досега не са били част от нашата основна област на експертиза.” Ето как към екипа се присъедини Анте Риков. От десетилетия инженерът-разработчик ръководи строителни проекти в Хърватия. Задачата му сега е да превърне кочината в Режанци отново във вила, оборудвана с изцяло ново отопление, водопроводи, електропроводи и басейн. Анте ще разработи новия дизайн, ще търси и ангажира изпълнители и ще контролира строителството. Проектът е управляем, казва той: „Нарочно искахме да започнем с по-малък проект, за да ни позволи да натрупаме опит, който след това да прехвърлим в по-големи имоти.“

В същото време Анте управлява проект за преустройство на недовършена сграда край Загреб в жилищен блок. В този случай обаче EOS не извършва самата строителна работа, а финансира предприемача. Това също е нова роля, казва Бернхард: „Целта е да предоставим цялостна услуга за изоставени активи, независимо дали в качеството си на брокер или инвеститор. За тази цел ние комбинираме знанията на Анте с нашия правен и търговски опит. Това е услуга, която никой друг в Хърватия не може да предложи.“

Налице е също така нарастващ фокус върху международни изоставени активи, казва Кнут. Катализатори за това са по-строгите изисквания за устойчивост, например под формата на директива на ЕС относно задълженията за разкриване на информация, свързани с устойчивостта, в сектора на финансовите услуги. Следователно в бъдеще сградите ще бъдат оценявани и според аспекти като енергийна ефективност и вида и обема на използваните материали. Това ще създаде нова форма на изоставени активи, казва Кнут, защото: „В случая на много имоти, инвестицията, необходима за устойчиво възстановяване, не може да бъде възвърната чрез наем.“

Кнут вижда това развитие не като риск, а като възможност. „В продължение на десетилетия сградите са изниквали върху зелени площи. Сега трябва да помислим за превръщането на сградите обратно в зелени полета.“ В най-буквалния смисъл на думата. Селскостопанска земя и ливади, места за слънчева енергия или системи за съхранение на електричество, биотопи и пчелни ливади – всичко това са възможни употреби на такава земя. Имайки това предвид, Кнут има за цел да създаде нови контакти и да проведе разговори с компании, които биха могли да бъдат полезни с такъв вид проекти за задаване на ново предназначение на площи, като доставчици на слънчеви енергийни системи. В същото време той иска да развие нова експертиза в компанията. „Все още няма работна позиция за мениджъри на изоставени активи, но това е посоката, в която трябва да се насочим.“ Следователно, бъдещите процеси за набиране на персонал ще вземат предвид и квалификации извън сегмента на недвижимите имоти, например опит в сектора на възобновяемата енергия. От друга страна, настоящите служители ще могат да разширят знанията си чрез професионални обучения.

„Все още има забележима разлика между европейските икономики“, казва Кнут: „Особено в някои нации в Източна Европа, устойчивите решения все още са от слабо значение за инвеститорите. Но е въпрос на време този фактор да се появи и там. И тогава ще имаме преднина благодарение на знанията, които сме изградили в международен план.“

В Гърция този въпрос вече изплува. „Това вече е тенденция тук от пет години насам“, казва Янис Деликанакис от гръцкия партньор на EOS - Southrock. „Вече от две години хотелите и офис сградите трябва да имат един от двата възможни сертификата за устойчивост.“ Тези стандарти увеличават разходите за обновяване на сградите с 10 до 15 процента“, казва Янис. Но това предоставя и възможности. „Можем да върнем нещо на обществото.“ Например във Фокос, в североизточната част на остров Миконос, където EOS и Southrock преобразуват 11 незавършени вили. „Седем от тях не бяха нищо друго освен основи, дори нямаха прозорци“, казва Янис: „И гледката им е причината да има много малко посетители на плажовете в района.

Сега вилите се преустройват според устойчиви стандарти, със слънчеви панели на покривите, нискоенергийни помпи, инсталация за рециклиране на дъждовна вода и интелигентни вентилационни системи, които изключват климатика, ако прозорците се отворят. „Ние сме първите, които изпълняват подобни проекти в Гърция“, казва Янис. „Естествено, ние искаме да спечелим пари с това. Но също така връщаме на пазара нови, устойчиви имоти, които преди това са причинявали проблеми на обществото, като например замърсяване.“

„Преструктурирането на изоставени активи е подобно на рециклирането на недвижими имоти“, добавя Кнут. И това предоставя възможности: „Така можем да допринесем за опазването на климата.“